文/新苏商记者耿朴凡
就在明天（4月30日），南京10幅涉宅用地将进行网上限时竞价。这10幅地块分别位于河西、江宁九龙湖、城东青龙地铁小镇、浦口城南中心、六合龙袍新城等板块，8幅为低密度住宅用地，起拍总价70.71亿元。
其中，位于河西中部绿博园板块的G28地块，容积率介于1.01至1.8之间，挂牌起始价25.5亿元。值得一提的是，该地块紧邻高端改善项目金陵月华，金陵月华则是2023年度南京成交总价、单价“双料地王”，也是“南京历史第二”高价地。
来源：江苏土地
当寸土寸金的河西中部久违“补仓”，绿博园G28地块能否延续甚至超过金陵月华的热度？绿城是否会再度出手打造金陵月华二期？
容积率从2.2降至1.8
有望冲击2024年度南京“地王”？
绿博园G28地块即市场熟知的农研所地块，位于兴隆大街以南、螺丝桥大街以西，2009年正式开始拆迁，但一直未曾出让，直到今年才在市场期待中挂牌。由于地处南京头部板块，该地块资源浓度、资源能级都很高。
展开剩余79% 比如，地块西侧临近绿博园公园、滨江岸线，可以打造一线观江产品；紧邻中华中学高中部、中华中学附属中学、中华中学附属小学、奥体实验幼儿园，教育资源涵盖幼儿园、小学、中学、高中全周期；交通上，距离地铁10号线绿博园站仅五六百米、距离在建地铁9号线绿博园站不到400米，西侧、北侧分别为扬子江大道、应天大街长江隧道、应天大街等快速路网。此外，地块周边现势配套包括江苏大剧院、金陵图书馆、奥体中心、南京国金中心、华采天地、金鹰世界等。在南京低密地块井喷式供应的当下，该地块在挂牌前进一步优化容积率指标，从2.2降至1.8。而项目紧邻的南京顶豪项目金陵月华，容积率为2.2。河西中、低密、滨江……南京房地产业协会秘书长张辉预测：“这块地有可能成为今年南京卖得最好的一块地。”
新苏商注意到，在今年南京前两轮土拍中，主城稀缺地块均出现竞争激烈的场面——4月2日，新街口珠江路G05商住地块经过68轮竞拍，被杭州房企长住集团竞得，成交价为4.43亿元，楼面价37883元/㎡，溢价43.37%；4月23日，南部新城G07低密地块经过38轮竞拍，被港资房企宸嘉竞得，成交价11.14亿元，楼面地价32309元/㎡，溢价率7.12%。相比之下，即将开拍的绿博园G28地块，挂牌起始价达25.5亿元，起拍楼面价35857元/㎡，是今年以来南京起拍价最高的地块。
据悉，金陵月华是2023年度南京成交总价、单价“双料地王”，也是“南京历史第二”高价地——总价69亿元、楼面价43473元/㎡、溢价率15%。业内分析，参考金陵月华，在当下土地市场活跃度回归的情况下，叠加多重优势的绿博园G28地块有望以15%-20%的溢价率成交。在河西整体“惜售”的背景下，绿博园G28地块有冲击2024年度南京“地王”的可能。
业内传绿城有意向托底
南京头部房企均有意竞拍
一路之隔的金陵月华不仅是土拍中的“地王”，产品也是南京及江苏的“销冠”。
据悉，金陵月华于2024年6月首开，共规划14栋19-22层住宅、3栋商业及配套设施，面积段在205㎡-640㎡。2024年，金陵月华以51.21亿元销售总额，问鼎2024年全省以及南京的销售金额冠军，成交均价超7万元/㎡。
这也为绿博园G28地块未来的产品打造留下丰富的想象空间。
来源：江苏土地
从地块图来看，绿博南G28地块十分方正，容积率1.8、限高80米、建筑密度27.5%，意味着项目可以打造时下流行的“高低配”，即“洋房＋小高层”产品组合。此外，如果结合正值风口的“第四代住宅”概念，项目还可引入空中露台，与金陵月华形成不同风格的高品质改善产品。
或许是金陵月华的成功，也让市场期待绿城能拿下绿博园G28地块。新苏商注意到，绿城与金基在鼓楼滨江合作打造的沁百合洋房项目刚刚首开，34套房源当日售罄。如果绿博园G28地块由绿城继续接棒，打造金陵月华与沁百合的结合体不无可能。有消息称，绿城也有意向托底该地块。
来源：金陵月华
值得一提的是，金陵月华已经接近尾盘，待绿博南G28地块建成上市销售时，金陵月华大概率已经售罄，整个绿博园板块将只有绿博南G28地块和应天大街北侧河西北部的奥体建设丹荔云府两个项目在售，该项目是奥体建设“植物院系”第四代住宅，只有160套房源。目前整个河西中部，目前也仅有颐和天晟府、中建合玺东方、金陵月华等在售。
2024年，河西中部未出让住宅用地，也就是说，此次绿博南G28地块挂牌前，河西中部已经断供近一年半。因此，盯上绿博南G28地块的不止绿城。新苏商获悉，目前南京市场约有10家活跃的头部房企有意参与竞拍，包括金茂、招商、华润、中海、象屿等。而自开年首场土拍以来，已有6家民企在南京竞得住宅用地，香港、杭州、南通等地开发商纷纷重仓南京，绿博园G28地块最终花落谁家犹未可知。
仁恒江湾城旁边
台湾名品城地块今年不拍了？
农研所地块终于要入市，这也让公众好奇，河西另一压箱底好地——台湾名品城地块，今年还会挂牌吗？
公开资料显示，台湾名品城于2010年9月16日开业，包含10个单体建筑，分为8个商贸馆区，原是一个独具台湾特色的时尚商业街区。2013年底，台湾名品城变得萧条，原本200多家商铺只有十几家还在坚持经营。“萧条”“冷清”“没有人气”等逐渐成为南京人对台湾名品城的印象。2023年底，台湾名品城多家商铺张贴闭店告示，其中透露：台湾名品城经营场地租赁期满，政府部门将土地收储重新规划。
2024年，台湾名品城开始拆迁，备受市场关注，毕竟这里与豪宅仁恒江湾城仅一路之隔，板块内的华新城也是南京的标杆豪宅。加之处在河西最繁华的元通商圈，地段、配套极其优越。据悉，台湾名品城地块规划已从原有的部分商业用地调整为2幅住宅用地，容积率均为2.4。
原本，该地块有望在3月挂牌，但从目前河西的供地策略看，今年台湾名品城地块大概率不再挂牌。
未来，台湾名品城地块会不会也像绿博园G28地块一样，迎合低密潮流而下调容积率？静等答案。
编辑：张静文
发布于：江苏省